Hartanah 3: Membeli Rumah Utk Pelaburan : Ciri2.

Pandangan saya pula, secara umumnya bagi membeli rumah untuk pelaburan, kita perlu mengenal pasti

(1) objektif pelaburan - jangka pendek (beli & kemudian jual bila siap) atau jangka panjang (beli untuk sewa)

Jika untuk sewa, condo/apartmen/ flat adalah lebih sesuai kerana harga landed property
biasanya agak tinggi manakala sewa agak rendah. Bayaran sewa tak mungkin dapat menampung bayaran pinjaman bulanan. Bagaimanapun, kenaikan harga (capital appreciation) adalah lebih baik bagi landed property.

(2) siapakah bakal pembeli atau penyewa condo anda

Mungkin ramai yang terlepas pandang tapi ia adalah satu perkara yang amat penting. Sekiranya target penyewa/pembeli adalah keluarga, tak sesuai membeli di condo/apt yang dipenuhi pelajar universiti.
Sebaliknya, jika student yang anda cari, maka belilah condo disekitar universiti atau kolej2 swasta seperti Menara Alpha (Wangsa Maju), Platinum Victory (Tmn Melati),
Vista Angkasa (Bkt Kerinchi), Cyberia (Cyberjaya), Vista Komanwel (Bkt Jalil) etc.
Atau adakah anda mengharap expatriate menyewa condo anda?

(3) lokasi yang paling sesuai untuk bakal pembeli & penyewa

Untuk keluarga tentunya mahukan dekat dengan sekolah, sekiranya ada anak2 bersekolah. Untuk pekerja pejabat / pelajar U mungkin dekat dengan stesyen LRT atau pengangkutan awam dsbnya.
Untuk expatriate, mungkin Taman TAR / Ampang Hilir/Mont Kiara etc
Lokasi Unit yang sesuai, contohnya menurut ajen hartanah di Mont Kiara, Mat Salleh suka lowrise apt manakala Korean/Japanese suka highrise & high floor. Apapun, unit itu mestilah tidak berdekatan atau menghadap tempat pembuangan sampah.

(4) Harga mampu

Harga jualan berkait rapat dengan kos guaman/ duti setem S&P, kos guaman / duti setem pinjaman. Sementara faktor harga & UMUR mempengaruhi downpayment, jumlah pinjaman, kos insuran MDT/MRTA dan bayaran bulanan. Berapa anggaran sewa (ambil 70-80% dari yang dianggarkan oleh pemaju) dan maintenance?

Adakah anda dapat pendapatan positif setiap bulan (sewa - maintenance - bayaran pinjaman)? Adakah perlu membayar lebih downpayment untuk mengurangkan jumlah pinjaman & bayaran bulanan?

Kira dulu anggaran kos-kos tersebut sebelum membuat keputusan membeli, mengikut kemampuan. Cuba http://www.ipropert y.com.my/ financing/ calculators.asp
Orang kata "ukur baju di badan sendiri".

(5) Pemaju
Siapa pemaju, apa projek yang telah mereka siapkan, apakah siap dalam jangkamasa yang di janjikan, bagaimana kualitinya etc.
Negara properties adalah pemaju bagus tetapi 3Residen adalah projek condo yang pertama bagi syarikat ini. Jadi tiada rujukan untuk pengurusan condo yang telah siap. Ini juga agak penting kerana pengurusan condo yang teruk akan menjejaskan potensi untuk mendapatkan bakal pembeli atau penyewa.

Tarikh jangka siap Ogos 2010. Risiko membeli hartanah yang belum siap sentiasa ada kerana ada kemungkinan terlewat atau lebih teruk lagi tergendala. Adakah anda bersedia?

(6) Pusingan ekonomi

Lebihkurang 10-12 tahun, naik perlahan2, kemudian turun merudum. Kalau kita lihat kemelesetan ekonomi berlaku pada 1986, naik perlahan2 hingga memuncak pada suku ke-3 1997 (11 tahun), diikuti krisis Thai Baht, kes Anwar 1998 (12 tahun) dan sekarang indeks Bursa di paras yang tinggi. Secara logiknya, pada ketika ini ramai yang mengaut keuntungan di Bursa akan menggunakan keuntungan tersebut untuk melabur. Salah satunya kemungkinan besar, melabur dalam hartanah. Jadi untuk tempoh 1-2 tahun ini mungkin pasaran hartanah agak hangat. Mengikut pusingan ekonomi (saya bukan pakar
dan kemungkinan besar salah), kemelesetan ekonomi semakin hampir. Adakah pada tahun 2008 (11 tahun selepas 1997), 2009 (12 tahun selepas 1997) atau 2010 (11 tahun selepas 1998)? Mungkin ada pakar ekonomi di antara kita yang boleh memberi komen.

Mungkin ada baik kita tunggu semasa pasaran merudum. Masa tu ramai yang tak mampu bayar dan banyak hartanah yang dilelong murah2. Pastikan (1), (2) (3) (4) di atas untuk membuat pilihan. Perlu juga diingat agar jangan terburu2 membeli kerana jika lelongan pertama tiada pembeli, ia akan diturunkan 10% dan begitulah seterusnya.

(7) Cukai

Ni yang paling tak syok sekali. Kalau beli kemudian jual kena bayar property gain tax keatas keuntungan. Tapi rasa2 mulai 2008 tak kena. Boleh check laman web lhdn untuk kepastian. Kalau sewakan dan jumlah rumah yang disewakan kurang dari 4 buah, jumlah sewa yang diterima dikira pendapatan dan di kenakan cukai pendapatan perseorangan. Kalau ada 4 rumah sewa atau lebih, ia dikira perniagaan. Maka boleh ditolak kos seperti faedah/keuntungan bank, maintenance, cukai pintu/tanah, insuran, telefon etc. Jadi kurang atau mungkin tiada cukai yang dikenakan malah mungkin boleh ofset pendapatan bercukai.

Akhir sekali, seperti yang disarankan, sebagai orang Islam kita perlu petunjuk Allah. Apa lagi, buat sembahyang Istikarah. Kadangkala ada petunjuk, kadangkala tiada. Cuba beberapa kali. Kalau masih tiada petunjuk, gunakan akal & ilmu bukan guna hati & nafsu.

Wallahuaalam.
mesaro_101@yahoo.com